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主题:难以执行的判决 [收藏主题]  
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h123 发表于:2016/5/7 17:50:00   | 只看该作者 查看该作者主题 楼主 

                  难以执行的判决


《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房买卖合同的主要内容,即是否具备当事人名称或者姓名和住所,商品房基本状况,商品房的销售方式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,交付使用条件及日期,装饰、设备标准承诺,水电气配套等承诺和有关利益、责任,公共配套建筑的产权归属。


笔者摘录上述文字,因为它涉及本文的核心。广大网民将“告示”“会员卡”与其相对照,定会得出究竟是“预约合同”,还是“本约合同”

                                    ————题记

   法官对法律理解水平的高低(当然染指红法除外),将直接影响到一起案件判决的不同结果,而不同的判决结果,对当事人的影响则是致命的。如,同一类型的案件,徐州市泉山区人民法院判决结果为1+1=2,使原、被告双方各得其所,皆大欢喜(被国家最高人民法院作为经典案例而推扬);而连云港市海州区人民法院的判决刚恰恰相反。两相对比,天壤之别。使被告方的企业陷入漫无边际的困境之中而不能自拔;而原告方也因迟迟迁不进新房仍窝居在脏乱差的环境中。更为纠结的是,其判决的结果,在现实中却无法执行。

   案情回放:

   2003年,连云港酒连房地产开发有限公司,为配合海州区政府进行民生工程建设,该公司申报海州区危旧房片区(棚户区)改造项目其中的人和居项目,该项目占地42亩,改造范围内共有待拆迁房屋约1.52万平方米,涉及居民200余户。2008年,人和居项目一期工程两幢商品房顺利完工,拆迁户安置和商品房售卖工作基本顺利,到该项目二期工程时,却出现了紧急刹车,甚至是停滞不前。因部分拆迁户要求过高,由海州区政府负责的拆迁工作难以推进,到此文章杀青之际,拖延了近10年,仍有60余户未拆迁。导致该公司预期工作计划无法按时完成,成本增大不说,还酿成了巨大的经济损失。

   房屋销售预约在中国房地产市场属于普遍现象,因为预约,就出现预约合同和本约合同,连云港酒连房地产开发有限公司以预约的方式,向客户发放“告示”和“会员卡”,售楼预约价为1598元/㎡(每平方米优惠38元);大车库价格待定。那么,这预约的“告示”和“会员卡”,究竟是属于预约合同,还是本约合同?时至2014年,经连云港市物价局批准,人和居二期的楼房配套建筑大车库为每平米15000元,这就出现了车库比房子贵的现象。中国的房地产市场就是这样奇特:百万车库,小菜一碟,别说上海、北京、深圳等城市车位价高达百万元,就拿连云港这三线城市来讲,市区车位已达20多万元。然而购房户不这样认为:车库比房子贵,那不是猪比人还贵吗!于是,一纸诉状诉至连云港市海州区人民法院。该院判决连云港酒连房地产有限公司败诉。(2014)海民初字第1168号的判决为:“一、原告何文兵与被告连云港酒连房地产开发有限公司之间关于人和居古城农贸市场E号楼2单元102室的商品房买卖合同成立;

二、原告何文兵与被告连云港酒连房地产开发有限公司之间位于E号楼2单元15号车库的买卖合同未成立;……

   其中一名姓胡的购房预约户,在自己首先违约、地产商予以人性化包容的情况下,亦如何姓的同一性质的商品房买卖内容,诉至法院而获胜诉;这样就形成了多米诺骨效应,约十家购房预约户纷纷仿效,一一赢得诉讼。

   对于海州区人民法院的判决,连云港酒连房地产开发有限公司提出如下质疑:一、为何把预约合同认定为本约合同?二,车库是楼房的配套建筑,自然应当配套销售,是一个销售合同整体,为何判决“商品房买卖合同成立”,而“车库买卖合同不成立”?这岂不是自相矛盾吗?古代有个故事“刻舟求剑”,法院的判决有无这个成语的意味?在丢剑的地方把船刻上印记,却到船行千里后的地方去觅剑!连云港酒连房地产开发有限公司,因为政府负责的拆迁工作受阻,其工程二期被延误了十年,这十年正是国内房价飙涨的十年,这一现实不该忽视。无论预约合同,还是本约合同,均应以法律为准绳,根据实际情况作出判决,即应该参照海州区临近城市的售楼市场价格,倘若楼价过低,可以判准上提;车库价格如过高,可以降低,两相平衡,使楼主和客户都能接受,这才是适合法理实情的判决,徐州市泉山区人民法院的经典判决,妙就妙在此处。


倘若你用改革开放前的粮菜价钱,来购买目前的粮油蔬菜,势必会饿殍遍野,更何况连云港酒连房地产开发有限公司的“告示”、“会员卡”与《商品房销售管理办法》第十六条规定尚有诸多不具备的因素:如准确的平方面积、交房时间、水电配备、公共设施配套……均无本约合同作出具体、详细的规约。一旦将其认定为本约合同来作出判决,就导致了无法执行的结果:据悉,一些客户到海州区房产管理局办理房产过户手续遭拒,因为预约合同中的规约相当简略达不到办理过户要求。该局已向法院方出具无法执行的书面说明;其次给房地产商地造成了信誉缺失,诚信见疑,按揭无法办理,银行贷款难贷,问题欠拖不决,新居难以搬迁,企业陷入困境……这样情态下,不论原告和被告,无不祈盼徐州市泉山人民法院的1+1=2的判决,它多么合法、人性、温馨、公正,深得民心,愿其它法院仿而效之。


附:告示、会员卡和徐州市泉山区人民法院的经典判决书

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形影不离 发表于:2016/6/21 19:28:00   | 只看该作者 查看该作者主题 沙发 
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